Comment bien déclarer ses revenus fonciers ?
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous louez ? Une place de parking, un appartement, un garage ou une péniche ? Dès lors que vous touchez un appointement sur un bien immobilier on parle de revenus fonciers. Le régime d’imposition et le taux des revenus fonciers sont déterminés en fonction de la nature du bien immobilier qu’il soit meublé ou non. S’il est indispensable de faire une déclaration de ses revenus fonciers, il est encore plus important de savoir comment bien les faire. Cet article apporte une touche d’expertise à la question.
Calculer le revenu foncier
L’une des premières choses à faire pour déclarer son revenu foncier est de le calculer. Mais avant d’aller plus loin notons que les seuls les locaux loués vides sont concernés par ce calcul. En effet les locaux meublés sont soumis à une autre fiscalité plus spécifique. Le revenu foncier en lui-même est constitué d’appointement issu des loyers perçus pour la location de locaux d’habitation. Cela concerne aussi les locaux professionnels, les dépendances et le terrain.
Calculer le revenu foncier consiste à déterminer le montant des recettes annuelles brutes. Il s’agira de faire la somme de tous les loyers perçus pour les biens immobiliers dont vous êtes propriétaire. Cependant le calcul ne prend pas en compte les charges payées par le locataire. Par exemple, un propriétaire louant une 3 pièce pour un loyer de 1000 euros à payer mensuellement et des charges de 50 euros, n’aura que déclarer les 1000 euros de loyer au lieu de 1050 euros perçu tous les mois. Si les locaux ont été loués sur une année complète, les loyers à déclarer seront de 1000 x 12=12000 euros.
De fait tous les loyers qui concernent les locaux vides loués seront additionnés pour obtenir la base imposable. À ces loyers seront aussi additionnées les éventuelles subventions octroyées par l’Agence National de l’Habitat et les revenus d’assurance acquis pour sinistre ou loyer impayé. Par ailleurs puisqu’il s’agit de revenu non perçu, les loyers non payés ne seront pas comptabilisés. Les dépôts garantis quant à eux seront ajoutés uniquement s’ils ont utilisé pour réfectionner les locaux loués ou pour couvrir des impayés.
Le régime micro-foncier et le régime réel
Lorsque le revenu foncier est déterminé, la prochaine étape consiste à déterminer à quel régime fiscal il correspond. En effet si les locatifs excèdent 15000 euros, le propriétaire sera imposé au régime réel. Si le revenu foncier est en dessous de 15000 euros, le revenu foncier sera soumis au régime micro-foncier.
Le régime micro-foncier
Ce régime permet au contribuable de bénéficier automatique d’un rabais de 30% sur la base imposable. Ces 30% serviront à couvrir les charges du propriétaire. Les 70% restant quant à eux seront additionnés au reste du revenu du contribuable pour être soumis à l’impôt sur le revenu.
En terme plus clair, le propriétaire qui déclare 12000 euros bénéficiera d’un abattement de 30% soit 3600. Pour le calcul d’impôt, le calcul qui sera pris en compte sera donc de 12000-3600. Le résultat sera de 8400 euros. Cependant, il faut noter que le régime réel s’attribue aussi en option au contribuable dont les revenus sont inférieurs à 15000 euros. Ce dernier pourra choisir parmi les deux régimes celui l’avantagera le plus.
Le régime réel
Dans ce régime, le propriétaire sera amené à déduire lui-même toutes les charges concernant son logement locatif. Il faudra donc conserver la totalité des factures afin de justifier toutes les déductions opérée à l’administration fiscale. Les montants qui seront déduits du revenu foncier correspondent donc aux frais de gestion, à la taxe foncière, aux primes d’assurance et aux intérêts d’emprunt.
Le déficit foncier
Le déficit foncier est créer lorsque les charges excédent les recettes. Les revenus imposables deviennent alors négatifs ce qui réduit le revenu global annuel. Par exemple en considérant que le revenu locatif est de 15000 euros et que le propriétaire à réfectionner le logement pour 20000 euros, le propriétaire aura a déclaré 5000 euros.
